É muito comum surgirem demandas revisionais sobre contratos pactuados com incorporadoras e/ou loteadoras, seja por suspeita de abusividade nas cobranças das parcelas, seja por o cliente não estar suportando os valores das parcelas pagas (principalmente para contratos anteriores à pandemia). De toda forma há possibilidades de questionamentos sobre estes contratos.
Inicialmente, as incorporadoras não estão na Lei 4.595/1964, ou seja, estão fora do Sistema Financeiro Nacional, não podendo, assim, capitalizar juros. A permissão para cobrança de juros compostos é apenas para integrantes do Sistema Financeiro Nacional. Por estarem fora do SFN as mesmas se tornam sujeitas à Lei da Usura (Dec. 22.626/1933). Desta forma, necessário citar a Súmula 539 do STJ:
É permitida a capitalização de juros com periodicidade inferior à anual em contratos celebrados com instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional a partir de 31/3/2000 (MP n. 1.963-17/2000, reeditada como MP n. 2.170-36/2001), desde que expressamente pactuada.
A grande maioria dos contratos pactuados junto à incorporadoras possui a previsão de juros remuneratórios capitalizados, seja pelo Sistema Francês de Amortização (Tabela Price), seja pelo Sistema de Amortização Constante (Tabela SAC), ou outras formas diversas encontradas no mercado. Desta forma, o primeiro equívoco se dá na capitalização dos juros neste tipo de contrato. É possível, ainda, solicitar o Art. 41, Parágrafo Único, do CDC:
Parágrafo único. O consumidor cobrado em quantia indevida tem direito à repetição do indébito, por valor igual ao dobro do que pagou em excesso, acrescido de correção monetária e juros legais, salvo hipótese de engano justificável.
Ainda sobre juros, vale abordar sobre os juros de obra. Em que pese os mesmos serem considerados legais, há a necessidade que haja uma cláusula no contrato de financiamento que explique claramente que os juros de obra serão cobrados. Além disto, estes juros tornam-se ilegais quando o consumidor continua a pagá-los mesmo após o prazo contratual da entrega das chaves, ou seja, se a construtora descumprir seu prazo contratual, a mesma está impossibilidade de cobrar estes juros.
Ainda, é muito comum a omissão de informações básicas nos contratos. Estas operações não são operações de financiamento imobiliário, mas sim uma compra e venda a prazo (Lei nº 6.766/1979), ou seja, estes contratos estão cobertos pelo Código de Defesa do Consumidor. Citando o Art. 26 da Lei 6.766/1979 sobre algumas obrigatoriedades de demonstração de informações:
Art. 26. Os compromissos de compra e venda, as cessões ou promessas de cessão poderão ser feitos por escritura pública ou por instrumento particular, de acordo com o modelo depositado na forma do inciso VI do art. 18 e conterão, pelo menos, as seguintes indicações:
IV – preço, prazo, forma e local de pagamento bem como a importância do sinal;
V – taxa de juros incidentes sobre o débito em aberto e sobre as prestações vencidas e não pagas, bem como a cláusula penal, nunca excedente a 10% (dez por cento) do débito e só exigível nos casos de intervenção judicial ou de mora superior a 3 (três) meses;
Outro item a se destacar é a aplicação do IGP-M na maioria destes contratos. O IGP-M historicamente é o índice mais desvantajoso para o comprador, visto que sua correção, ao longo dos anos, sempre foi consideravelmente superior aos outros índices. À título de exemplo, apenas em 2020, ano pandêmico, o IGP-M atingiu o acumulado em 12 meses de 23,14%. Além disto, o IGP-M não é um índice puro, mas sim a composição de três outros índices. Assim, há a possibilidade de apontar a “desvantagem exagerada” em virtude da aplicação do IGP-M (Art. 51, IV do CDC). Vale ressaltar que não necessariamente todos os contratos pactuados pelo IGP-M são desvantajosos, sendo necessária a análise prévia.
Sabe as parcelas intermediárias? Também cabe a menção à vedação da correção monetária das parcelas intermediárias, conforme Lei nº 4.864/1964, Art. 1º, II:
II – A parte financiada, sujeita à correção monetária, deverá ser paga em prestações mensais de igual valor, incluindo amortização e juros convencionados à taxa máxima fixada pelo Conselho Monetário Nacional, admitida a fixação em contrato das prestações posteriores à entrega da unidade autônoma em valor diverso do das anteriores à entrega, sendo vedada a correção do valor de prestações intermediárias, se houver, e do saldo devedor a elas correspondente, exceção feita à prestação vinculada à entrega das chaves, desde que não seja superior, inicialmente, a 10% (dez por cento) do valor original da parte financiada.
E se houver correção monetária de forma mensal sobre estas parcelas em um financiamento de até 3 anos? Não pode! A RES. 4.676/2018 – CMN, em seu ARt. 5º, § 2º diz que:
§ 2º A atualização por índice de preços pode ser realizada mensalmente, desde que o prazo da operação não seja inferior a 36 meses.
Ainda no tópico da correção monetária, é possível entrar no debate abordando sobre a Lei nº 10.192/2001 (Lei das Diretrizes do Plano Real), nesta Lei podemos citar que:
Art. 2o É admitida estipulação de correção monetária ou de reajuste por índices de preços gerais, setoriais ou que reflitam a variação dos custos de produção ou dos insumos utilizados nos contratos de prazo de duração igual ou superior a um ano.
§ 1o É nula de pleno direito qualquer estipulação de reajuste ou correção monetária de periodicidade inferior a um ano.
Sim, como visto, temos uma legislação que aborda a impossibilidade da correção monetária mensal, sendo que a imensa maioria das incorporadoras se beneficiam desta forma de correção!
Por fim, comprovada a abusividade dos termos contratuais, há a possibilidade do afastamento da mora conforme determinado pelo Tema 28 do STJ.
Como visto no decorrer do presente artigo, há uma infinidade de itens que podem ser questionados em um contrato do cliente junto à construtora/incorporadora, sendo certo que, na maioria dos casos, há algum tipo de equívoco, sendo os citados acima alguns dos possíveis exemplos. De toda forma, a função de nosso corpo de Peritos será sempre dar o suporte necessário aos Doutores (as), ou seja, outras teses podem ser aplicadas de acordo com a estratégia de defesa do advogado (a).
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