Qual seria a reação de seu cliente caso você reduzisse, através de um revisional imobiliário, o saldo devedor e as parcelas do financiamento dele em até 65%?
Este percentual de retorno não é uma regra, mas é possível de forma legal e fundamentada conseguir estes resultados e até mesmo, em alguns casos, a quitação total do imóvel.
O cliente pode solicitar o revisional imobiliário para o financiamento e não terá represálias ou perda de crédito pelo banco, receio muito comum entre os consumidores.
Antes de entrarmos em pormenores sobre a abusividade dos financiamentos, vale informar que os juros agem em função do tempo, ou seja, quanto maior o tempo de um financiamento, maior a incidência de juros sobre o valor total e, automaticamente, maior o valor da dívida. Mais adiante demonstraremos em números esta informação.
Para todos os efeitos não entraremos no amplo debate sobre o anatocismo/juros sobre juros (detalhes neste artigo: https://oliveiraguimaraes.com/anatocismo-voce-sabe-quando-ocorre-e-quando-nao/), mas seremos diretos ao ponto: é permitida, sim, a capitalização de juros para instituições pertencentes ao Sistema Financeiro Nacional. Não é de nosso interesse apenas vender revisionais imobiliários, mas sim informar, logo, que ingressar com uma ação ou tentar um acordo apenas questionando a capitalização dos juros é de alto risco para o advogado e para o cliente. Porém, indicamos o cerne da questão: ela é permitida, desde que expressamente pactuada em contrato (MP 2.170-36/2001), informação imprescindível em todos os contratos bancários. O disposto vale para contratos de financiamento via Tabela Price ou SAC (Sistema de Amortização Constante).
Uma defesa muito comum por parte das instituições bancárias é a de que a simples menção às taxas de juros nominais ao mês, sendo estas distintas da taxa efetiva ao ano, era suficiente para demonstrar a capitalização de juros. Ou seja, o fato de o banco informar a taxa nominal de 1% ao mês e a taxa efetiva ao ano de 12,68%, e não de 12%, já seria suficiente para expressar a capitalização. O Min. Luis Felipe Salomão resolveu este problema através do REsp 973.827/RS, que ficou determinado que a mera informação da taxa de juros ao mês e ao ano de forma distinta não era suficiente para validar a capitalização de juros, pois a informação, de acordo com o CDC, deveria ser clara e expressa.
Falando sobre a evolução dos financiamentos e sua onerosidade, podemos demonstrar de dois modos.
No primeiro caso analisamos de forma simples o que ocorre em muitos contratos ao longo do país. Em geral, os contratos imobiliários são corrigidos mensalmente pelo IGP-M e possuem juros remuneratórios de, pelo menos, 1% a.m. incidentes sobre o saldo devedor, taxa esta que utilizaremos em nosso exemplo.
O consumidor adquire um imóvel de R$ 200.000,00 e se compromete com prestações mensais de R$ 2.000,00, neste exemplo. Dependendo da forma de amortização, esta dívida nunca será extinta. Isso ocorre porque o IGP-M fica próximo a 1% ao mês em diversas oportunidades, ou seja, apenas a incidência do índice de correção monetária sobre o saldo devedor geraria quase o valor da prestação. Somado a isso temos os juros remuneratórios na mesma ordem, dobrando o valor necessário da parcela, embutindo novos valores ao saldo devedor do cliente.
Neste raciocínio, se a parcela pactuada era de R$ 2.000,00, mês a mês o saldo devedor aumentará e nunca haverá amortização, gerando uma dívida infinita. Ao final de alguns poucos anos de financiamento o cliente se surpreende ao ver que o saldo devedor está maior que o valor do imóvel financiado e, se optar pela rescisão de contrato, perderá os valores já pagos e ainda arcará com uma multa pela rescisão unilateral de contrato imotivada.
No segundo caso, imaginemos o cenário abaixo:
| Financiamento | R$ 100.000,00 |
| Juros | 1% a.m. |
| Período | 360 meses |
Se fizermos um comparativo de valores totais entre Tabela Price, SAC e os Juros Simples, temos o seguinte resultado:
| Price | SAC | Juros Simples | |
| Juros | 270.300,53 | 180.500,00 | 136.507,39 |
| Valor Total | 370.300,53 | 280.500,00 | 236.507,39 |
| Fator de comparação com valor emprestado | 3,70 | 2,80 | 2,37 |
Esta simples tabela demonstra de forma direta e clara a onerosidade da Tabela Price em um financiamento. Ressalta-se que, tanto no caso da Price quanto no da SAC, a matemática financeira é unânime com relação à existência da capitalização de juros.
Além disso, temos diversos outros itens plausíveis de questionamento, através do revisional imobiliário, nos financiamentos (que serão abordadas em outro artigo com mais detalhes), como a comissão de permanência, tarifas administrativas, venda casada de seguros, registro de contrato, tarifa de avaliação de bens, etc.
Para todos os casos podemos acionar o Código de Defesa do Consumidor:
Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:
IV – Estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade;
§ 1º Presume-se exagerada, entre outros casos, a vantagem que:
I – ofende os princípios fundamentais do sistema jurídico a que pertence;
II – restringe direitos ou obrigações fundamentais inerentes à natureza do contrato, de tal modo a ameaçar seu objeto ou equilíbrio contratual;
III – se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.
Também citamos o Código Civil:
Art. 478 – Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que decretar retroagirão à data da citação;
Art. 479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar eqüitativamente as condições do contrato;
Art. 480. Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva.
Para um correto e detalhado apontamento dos itens devidos para o cliente, faz-se necessária a atuação de um Perito Judicial capacitado para uma análise e fundamentação de todos os itens.
Mas qual é a necessidade do laudo pericial para um Revisional Imobiliário? De acordo com o CPC:
Art. 320 – A petição inicial será instruída com os documentos indispensáveis à propositura da ação;
Art. 330, § 2º – Nas ações que tenham por objeto a revisão da obrigação decorrente de empréstimo, de financiamento ou de alienação de bens, o autor terá de, sob pena de inépcia, discriminar na petição inicial, dentre as obrigações contratuais, aquela que pretende controverter, além de quantificar o valor incontroverso do débito.”
Assim, a Oliveira Guimarães – Cálculos e Perícias, se coloca à disposição para realizar as análises preliminares contratuais de forma gratuita, ou seja, seu cliente não terá custos para saber se poderá ingressar com a ação ou buscar um acordo extrajudicial de Revisional Imobiliário. Tendo em mãos o contrato e a evolução do financiamento, solicite um orçamento conosco para que possamos ajudar!
Estamos te aguardando!
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(21) 98142-0902